糖心vlog：美国不动产投资 策略入门（十一）和油气挂钩的牧场投资

2025-02-24 19:30:59

这次，我临时决定插播一篇纽约时报上周的一篇报道。因为报道中说的，正是我一直想做的。

纽约时报的这篇报道指出：在油价跌倒30以下之后，有一些基金经理却欢欣鼓舞，例如Jay Ellis。2011年，他在德州知名亿万富豪T.Boone Pickens支持下，成立了“运动牧场基金”，主要在西部各州（科罗拉多、爱达荷、犹他和新墨西哥等）收购和整修牧场。

油价大跌让他看到新的机遇。他正在成立一支一亿美元的基金，准备专门投资德克萨斯州的牧场。尤其针对那些现金流紧张、业主急于出手的“金牌牧场”。

德州的牧场价格，一直和油价挂钩，通常有一个1-3年的滞后。随着油价上涨，2014年，德州牧场价格也达到了创纪录的2354美元/英亩，和2004年相比翻了一倍。而随着油价下跌将近四分之三，牧场价格也会随之下降。

然而，普通牧场的价格并不会下跌太多。例如，油价在08金融危机后曾下跌到40美元/桶，但同期德州牧场平均价格仅仅下降了6%。

真正有投资价值的恰恰是那些所谓“金牌牧场”。《纽约时报》对这个话题并没有展开。所以我将就我所知，解说一下：此类牧场是所谓“休闲型牧场”，通常面积很大，但并不用于种植或放牧，而主要用于是打猎、垂钓等休闲活动。这类牧场的主人，家族中通常是有人从事赛马骑牛打猎等运动项目，“金牌牧场”也因此得名。可以想见：这类牧场的主人，非富即贵，至少是“祖上阔过”。

“金牌牧场”的潜在投资价值在于：绝大多数金牌牧场是未经勘探的，即使它位于油气区。原因也很好理解：人家不希望开发，而希望保持其休闲风貌。由于没有勘探，矿藏未探明，也就没有明确界定矿权。

我以前讲油田投资时说过，美国油田很多是地下矿权和地表土地产权相分离的，而且在使用中，地下矿权是优先的。而像这种“金牌牧场”，地下矿权是和地表产权一体的。

“金牌牧场”传到后人手中，就有可能出现抛售情况。举个我调研过的实际案例：La Escalera Ranch大牧场，面积26万英亩（约1200平方公里，折合中国市亩158万亩）。位于美国德克萨斯州南部，有100多年历史，是美国最大的牧场之一。其所有者Lyda家族，在2013年被权威杂志在 “全美100大地主”中排名第32位。

2009年，正是油价上次下跌之际，Lyda家族将该油田的永久开采权（Lease）出让给德克萨斯州当地两家油气公司的合资企业，出售价格为每英亩150美元。总价3900万美元。但实际上仅仅支付了不到十分之一的费用，其他作为买方期权。

经勘探，LER大牧场其中20万英亩（约120万亩）为矿区，是美国最大的陆上成片油气田（这里“成片”的意思是属于同一个所有权人）之一。根据勘探储量估计，开采总利润折合为现值，可达几亿至几十亿美元。

2010年， 两家当地油气公司将永久开采权的75%，以7千万美元的总价（相当于每英亩270美元），出售给了埃克森-美孚石油公司（Exxon-Mobil）（埃克森-美孚是目前上世界上最大的石油公司，也是世界上的第二大公司）。这宗交易也使得该油气田成为埃克森-美孚在美国境内拥有的最大陆上油气田。

而两家小公司，在这桩交易中，真实的现金投入不到500万美元。毛利高达3100万美元。与此同时，还保留了25%的油田开采权。

为什么“金牌牧场”会在油价下跌时成为收购对象？因为正常情况下，这些金牌牧场的主人根本不愿意出售。以Escalera大牧场为例，如果你家有1200平方公里的土地，你随便在几个角落种种庄稼养养牛，就可以活得非常滋润。这种生活品味和品质，不值得为了几个钱而去牺牲。

但是，油价高涨时，这些牧场的价值也大幅上升。很多业主会忍不住，拿去银行抵押贷款，然后做各种其他生意。。。而油价一跌，牧场跌价，银行要求增加抵押物或者必须还款，业主的现金流告急，就不得不抛出矿权甚至牧场来救场了。

这就是Jay Ellis和T.Boone Pickens要成立的一亿美元新基金的秘密糖心vlog。

（附图为La Escalera大牧场）

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